[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Boa noite a todos, bem-vindos à reunião de Apelações de Zoneamento de Medford na quinta-feira, 2 de janeiro de 2025. Feliz ano novo. Vamos fazer a lista de presenças. Maria Lee? Presente. Jim Tirani? Presente. Mike Caldara? Presente. Jamie Thompson? Presente. Não creio que mais alguém do conselho tenha aderido. Dennis, você quer começar com o primeiro caso?
[Denis MacDougall]: O primeiro caso é o número do caso 85 Elm Street, um script 2024-25. Requerente e proprietário da 835 Elm Street LLC para demolir e converter uma estação de reparos de veículos motorizados não conforme em um edifício residencial unifamiliar de 3 unidades em estilo sobrado. Aqui está Andre, desculpe, é uma família solteira e o distrito de zoneamento exige uma variação para o lote da frente. e espaço aberto utilizável para o método de zoneamento da cidade, capítulo 94. Quando deixo alguém entrar, perco minha tela. Tabela do Capítulo 94, a tabela de requisitos dimensionais, uma variação de estacionamento de acordo com o Capítulo 94, 6.1.3, uma variação de estacionamento de acordo com o Capítulo 94, 11.42, ou, alternativamente, uma autorização especial para alterar o uso não conforme estabelecido no Capítulo 94, 5.21.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, Dennis. Temos um representante para o requerente?
[Kathleen Desmond]: Boa noite, Presidente Thompson e membros do conselho de administração. Kathleen Desmond de Reading em nome do requerente. Estou aqui esta tarde com o peticionário Richard Baldessari, gerente da 8385 Elm Street, LLC, o engenheiro de projeto Jack Sullivan da Sullivan Engineering, LLC, o arquiteto de projeto Zeke Brown da Lisa Architects e o engenheiro paisagista Jay Olmsted da Olmsted Design. A proposta diante de vocês esta tarde é converter uma oficina de conserto de posto de gasolina existente em uma casa unifamiliar anexa com três unidades. Cada uma das unidades contém aproximadamente 1.900 pés quadrados de área útil. Zeke também fornecerá a metragem quadrada exata. A título de informação, o terreno em questão está localizado no distrito SF2 e tem um tamanho generoso contendo aproximadamente 10.080 pés quadrados de terreno. Um prédio de 1.264 pés quadrados está atualmente no local e abriga a oficina. A oficina do posto de gasolina é uma estrutura pré-existente em uso. O peticionário continuou a manter sua licença de armazenamento de combustível e a forneceu ao conselho, e ocasionalmente usa a propriedade para consertar veículos que sobraram de sua outra localidade em Medford, na Hicks Avenue, em Medford. Apenas algumas semanas atrás, foram realizados reparos em Salt Trek e Plough no local, e vários limpa-neves também foram reparados. Quanto aos atributos físicos do local, a propriedade, embora generosa em tamanho, não pode ser subdividida em dois lotes edificáveis, pois nenhum dos lotes atenderia à exigência de largura de 50 pés da portaria. Qualquer subdivisão criaria dois lotes não conformes, violando a doutrina da fusão. O lote também é impedido por uma servidão de drenagem de 12 pés que atravessa diagonalmente o primeiro terço da área frontal da propriedade, exigindo que qualquer edifício seja afastado no mínimo 34 pés da rua. Além da servidão de drenagem, o imóvel também enfrenta o desafio da topografia na parte posterior do pátio, que está em uma cota significativamente mais baixa que seus vizinhos. O projeto proposto irá instalar um sistema de muro de contenção. isso ajudará a evitar maior erosão da propriedade do vizinho na propriedade em questão. O que pedimos alívio esta noite é, primeiro, uma variação na fachada e na largura do lote de aproximadamente 8,77 pés, o que não afeta o cumprimento dos requisitos de recuo. Também procuramos variações no espaço aberto utilizável, pois há um espaço aberto considerável na propriedade, mas atende aos requisitos dimensionais do espaço aberto. Também estamos buscando uma variação para o estacionamento. Quanto às vagas de estacionamento, embora estejam além da exigência de recuo, ainda permanecem no pátio frontal devido ao fato de a estrutura ter que ficar além da servidão de drenagem. E também uma variação de uso ou, alternativamente, uma constatação de conformidade com o artigo 5.21 da portaria, o que exigiria a substituição de um uso não conforme. Vou deixar você apresentar e então poderei voltar a cada uma dessas variações solicitadas e fornecer uma justificativa para as solicitações com base nas informações fornecidas. E com isso, passo a palavra para Jack Sullivan. E Dennis, vou compartilhar minha tela.
[Jack Sullivan]: Sim, funcionou bem. Obrigado, Kathleen. Para que conste, meu nome é Jack Sullivan. Sou o engenheiro de projeto e proprietário do Sullivan Engineering Group. Vou dar uma visão geral rápida. Muitas dessas informações Kathleen já forneceu em sua declaração introdutória. Mas basicamente temos um site existente. Ele está localizado no distrito de zoneamento SF2. Existem dois cortes de meio-fio na Elm Street que dão acesso a este lote. Atualmente existe um prédio térreo de blocos de concreto na propriedade. Ele tem aproximadamente 15 pés e 6 polegadas de altura. E como Kathleen disse, há uma servidão de drenagem de 3,6 metros de largura que atravessa o local, basicamente no terço frontal do local. E como ela disse, o lote é relativamente plano até a parte de trás do terreno, onde temos uma topografia íngreme no canto traseiro esquerdo do terreno, e há um muro de contenção existente com uma altura máxima de cerca de dois metros na parte de trás da propriedade que apresenta alguns desafios de inclinação para esta propriedade. Quando passarmos para a condição proposta no lado direito da planta do local à sua frente, manteremos os dois cortes de meio-fio existentes. Sim, se pudermos chegar um pouco mais perto. Sim, estamos mantendo os dois cortes de meio-fio existentes, portanto não haverá novos cortes de meio-fio na Elm Street. E haverá uma estrada circular que dará acesso ao local para atender as três unidades. Como você pode ver, estamos localizando o edifício proposto nas traseiras da servidão de drenagem existente. Precisamos fazer isso. Precisamos manter a estrutura do edifício fora daquela área de servidão. E no fundo do lote construiremos um novo sistema de muro de contenção. Isso influencia o que o advogado Desmond disse durante a introdução da reunião. Ao fornecer esse muro de contenção, a erosão está ocorrendo agora na parte traseira deste local. Portanto, este muro de contenção, embora tenha um custo significativo para o requerente, proporcionará uma estrutura estável na parte traseira desta propriedade. Cada unidade terá garagem para um carro e também haverá uma vaga de estacionamento associada em frente a cada unidade. E acho que neste ponto vou deixar que o arquiteto analise algumas das características arquitetônicas desta propriedade.
[Kathleen Desmond]: Antes de fazer isso, Jack, podemos apontar para o quadro que colocamos aqui algumas fotos que mostram a topografia e o fato de que na parte de trás do lote, você sabe, temos uma colina essencialmente subindo na parte de trás do lote. Assim você pode ter uma ideia de qual é o desafio topográfico.
[Jack Sullivan]: E também, aquela parede posterior não é uma parede estrutural. É um muro de pedra solta e em muito mau estado. Houve algumas falhas naquela parede que o proprietário tem tentado consertar ao longo dos anos, e houve alguma erosão nesta propriedade. Portanto, adicionar uma parede estrutural totalmente projetada na parte traseira do local será uma grande melhoria.
[Kathleen Desmond]: E com isso, podemos passar para Zeke seguir seus planos.
[SPEAKER_02]: Olá, meu nome é Zeke Brown. Kathy, você quer me deixar compartilhar a tela? Talvez seja mais fácil. Claro. Você quer que eu faça isso? Aqui, simplesmente substituirei o compartilhamento atual.
[Kathleen Desmond]: E vou parar de compartilhar.
[Unidentified]: Sim.
[Kathleen Desmond]: Depois de tocar no assento, você está no controle.
[SPEAKER_02]: Está tudo bem, estou no controle. Deixe-me rolar aqui. Aqui estão as fotos que Kathy acabou de apontar. Como ela disse, projetamos uma estrutura de moradia de três unidades para ocupar o terreno. A Unidade 1 e a Unidade 3 têm aproximadamente 2.600 pés quadrados, sendo a unidade do meio um pouco menor dependendo da varanda e da forma como funciona a sequência de entrada. Mas vou apenas explicar os planos para você ter uma ideia de como funciona. Como Jack mencionou, temos uma estrada circular vindo da Elm Street como esta. Há estacionamento abaixo, no nível mais baixo da unidade, e ao lado estão as portas de entrada. Você entra, há um longo hall de entrada e sobe algumas escadas. Temos alguns depósitos aqui atrás. Eles são essencialmente espaços de subsolo e são paredes de fundação de concreto que são construídas para ajudar a escorar e aterrar o quintal para tornar o muro de contenção um pouco mais baixo. Ao subir, você basicamente entra pela porta, sobe diretamente as escadas, Cada unidade possui uma ampla sala de estar, sala de jantar e cozinha, localizada mais na parte traseira da propriedade. Na frente do segundo andar há um quarto em cada unidade. Você continua subindo as escadas novamente. Pegue aqui. Fica nas traseiras e cada unidade tem dois quartos e casas de banho privativas nos pisos superiores. Vá para as elevações exteriores. O edifício foi projetado para parecer duas famílias. Tem dois telhados de duas águas voltados para a Elm Street. Tentamos minimizar a massa empurrando e puxando o máximo que pudemos para que não parecesse apenas uma coisa gigante. Gostaria de destacar uma peça aqui, se puder. A garagem existente, a 15,5 pés é mais ou menos essa altura. É um pouco mais próximo da linha da propriedade do que estamos propondo, a linha da propriedade do pátio lateral. O beiral do edifício aqui fica cerca de 3,6 metros acima de onde está localizada a garagem existente. Este é um andar acima da garagem existente, mas a inclinação do telhado aqui acabaria minimizando quaisquer problemas de sombreamento na propriedade vizinha. Eu só queria ressaltar isso. A parte de trás continua nas costas. Temos decks em camadas na parte traseira para o quintal. Dito isto, deixarei isso para Jay Olmstead. Esperamos que você já esteja logado.
[Kathleen Desmond]: Dennis, Jay está logado? Ele teve uma reunião anterior. Ele pensou que estaria aqui em 645,7. Não posso dizer pelo meu se você está logado neste momento.
[Denis MacDougall]: Se ele está dentro, ele não é ele mesmo. Isso faz sentido? Porque existem alguns iPads, iPhones.
[Kathleen Desmond]: Bom. Parece que tem alguém, talvez seja ele, parece que alguém está entrando.
[Denis MacDougall]: A sala de espera. Oh, alguém acabou de colocar alguém porque eu não o fiz?
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Eu não vejo. Comprei aquele com o número 781. Não pergunte se são eles.
[Denis MacDougall]: Sim, a pessoa que acabou de digitar o número de telefone 781-874 começou com isso. Se você é arquiteto paisagista, informe-nos.
[Kathleen Desmond]: Caso contrário, posso repassar o que estamos procurando para alívio e a justificativa para isso e depois voltar para Jay. Mas deixe-me dizer, em termos do plano paisagístico, e Jay pode explicar isso com mais detalhes. O que realmente está acontecendo aqui e o custo provavelmente ultrapassará US$ 100.000 para colocar adequadamente esses muros de contenção na parte de trás da propriedade, para que possamos evitar o avanço da erosão. Você pode ver nas fotos e meu cliente indicou que há frequentemente Você sabe, ele desliza de pátios vizinhos em pátios, porque não há realmente nada de peso significativo para reter essa sujeira. Além disso, o próprio edifício. Por ser um edifício de três unidades, também ajudaremos a apoiá-lo. Jay pode explicar o que ele tem de flores e paisagismo nesta área. Mas essencialmente, é um paisagismo escalonado, então o paisagismo fica entre a fundação do edifício e os muros de contenção para tentar manter todo aquele terreno estável. Desculpe, continue.
[SPEAKER_02]: Não, vá em frente. Gostaria apenas de salientar que Jay se esforçou muito para fornecer proteção adequada das ruas nesta zona tampão aqui. Para dar alguma privacidade, bem como na orla dos dois pátios laterais, o que considero uma boa jogada para os vizinhos.
[Kathleen Desmond]: Então não acho que ele tenha conseguido se juntar a nós até agora. Então, em termos do que buscamos em termos de relevo e da lógica por trás disso, primeiro, a propriedade claramente possui atributos relacionados à drenagem, topografia e largura do lote que criam uma dificuldade. Meu cliente estima que o custo de demolir a casa existente que existe, não conforme, custará aproximadamente US$ 40 mil apenas na demolição do que existe. Além disso, antes de registrar esta reclamação, e acho que o conselho sabe disso, eles gastaram fundos significativos para limpar o local para que ficasse limpo. Além desses custos, a instalação apenas dos muros de contenção Serão necessários mais de cem mil dólares para configurá-los corretamente, de modo que você não tenha mais problemas de erosão tanto com os vizinhos adjacentes à propriedade quanto com a propriedade em questão. Além disso, você já sabe que também haverá um custo maior. Neste caso, três unidades utilizam-no com mais facilidade do que uma única unidade. Porque no distrito SF2, acho importante reconhecer que duas famílias também não são permitidas. Isso também exigiria uma variação de uso. Mas, nesse caso, você estaria numa situação em que eles teriam que arcar com os custos de manutenção do jardim e do muro de contenção, que é É mais facilmente resolvido em uma propriedade de três famílias. Além da topografia e drenagem e como isso se relaciona com o estacionamento, acho que disponibilizamos seis vagas. O requisito é cinco, mas acho que realisticamente, quando você olha para o fato de que terá uma entrada de automóveis na frente de cada uma dessas unidades, você terá uma vaga de estacionamento. para cada um, e também está mais de acordo com a exigência do distrito SF2 de duas vagas de estacionamento. A variação é necessária porque, novamente, embora estejamos além, muito além do recuo de 15 pés. necessária devido à servidão de drenagem que percorre toda a extensão da propriedade. O edifício deve recuar 34 a 40 pés da frente da propriedade. E conforme indicado e como mostram as fotos, A topografia dos fundos é difícil de lidar e a gente só tem, quando você empurra o prédio para trás, você só tem 15 pés, que é o recuo do quintal. Então a topografia do quintal, bem como a localização da edificação devido à drenagem, é por isso que buscamos variação no estacionamento. Em relação ao uso, novamente, eu penso, e se você pudesse rolar até o final dos slides para mim? Sim. Um além disso com a listagem, continue. Mais uma, vamos lá, usos permitidos, vamos lá. Então, sim, no que diz respeito ao tamanho do lote e também aos usos, acho que todos eles têm. A primeira coisa que vem à mente é que no bairro SF2 tudo se limita a residências unifamiliares. Mas esse não é necessariamente o caso com relação aos usos e usos que são como uma creche adequada, o que criaria muito mais trânsito e muito mais barulho na vizinhança. A igreja também é um E se usado corretamente, ainda pode haver requisitos dimensionais que eles precisarão atender. Mas na maioria das vezes, com o tamanho desse lote, aqueles com usos corretos seriam um potencial que não caberia muito no bairro. Além disso, possui usos permitidos por licença especial, incluindo clube ou alojamento recreativo privado, entretenimento público ou instalações recreativas e cultivo, fabricação, processamento e laboratório independentes de maconha para uso adulto. Quanto à análise das licenças especiais, se são mais prejudiciais ao bairro. É claro que seria esse o caso, só que não em termos de quantidade de visitação, ruído e trânsito, então quando você olha o SF para o bairro, acho importante lembrar que este não é apenas um bairro homogêneo, mas há também outros usos potenciais que poderiam ser incluídos naquele espaço, dado o tamanho da linha, que seriam incompatíveis com o uso existente ou se você estiver jogando compatível. Você sabe, esta é uma situação em que você não passa de um uso permitido para um uso não conforme. Isso é essencialmente, mesmo que a diretoria considere uma variação de uso, é um uso não conforme, mas um uso que é de natureza residencial, acrescenta uma unidade. sobre o que seria permitido se você pudesse subdividir o lote, mas não pode subdividir o lote e criar dois lotes edificáveis. E também dá ao solicitante e aos que moram lá a possibilidade de fazer os trabalhos necessários no muro de contenção e tudo o mais que for necessário para realmente limpar essa propriedade e manter, você sabe, nascimento de cair sobre a propriedade em questão. Em termos de largura e frente procuramos essas variações. Essas variações serão necessárias em relação a qualquer projeto que venha aqui, e é por isso que os lotes em questão não podem ser loteados por não atenderem à exigência de largura do distrito. E em relação à variação de uso, acho que A dificuldade é o fato de que você não pode A subdivisão de lotes tem custos significativos associados a levar este projeto, qualquer projeto, a um ponto em que os atributos físicos da propriedade sejam cuidados. E em termos de danos substanciais, é o uso residencial, que é semelhante ao uso compatível com o bairro. Fornecer habitação adicional é certamente uma prioridade, e isso proporcionaria ao bairro três unidades unifamiliares de tamanho razoável. E acho que quando Zeke falou sobre metragem quadrada, só para todos sabermos, isso incluiria garagem e porão. Portanto, esse número de 2.600 pés inclui armazenamento e espaço de garagem, além de espaço de convivência. O outro benefício de três famílias é que você tem o imóvel pulverizado, algo que você não teria se construísse uma casa unifamiliar no local. Em essência, essa é a razão das variações que procuramos, e não tenho certeza se Se Jay está na ligação até agora, acho que não. Acho que você está procurando o link. Então com certeza vamos tirar dúvidas e ele estará à disposição para tirar dúvidas da diretoria.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado. Só quero avaliar o André como fodão na próxima teleconferência, você poderia ligar para o presente e tudo que eu faço no plantel?
[Andre Leroux]: Sim, obrigado presente.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado e pela diretoria enquanto esperamos a outra pessoa entrar lá, qualquer dúvida que você queira tentar resolver agora.
[Andre Leroux]: Sim, tenho uma ou duas perguntas. Gostaria de saber um pouco mais sobre a servidão de drenagem. Você poderia explicar para onde vai e para que serve? E vejo que parece cortar um pouco a propriedade ao lado. Então, estou me perguntando apenas para entender por que ou por que você não pode desenvolver isso.
[Jack Sullivan]: Eu aguento essa, Jack Sullivan. Na verdade, é oficialmente uma servidão de drenagem de 3,6 metros de largura, mas há um bueiro, o serviço de esgoto passa por essa área. E esta servidão foi criada em 1935. Então é uma servidão antiga. Há um grande esgoto que passa por aquela servidão. E com o código de construção, você pode construir uma linha de servidão, mas não pode construir nenhuma estrutura permanente dentro de uma servidão. Então, se você começar a olhar onde existe essa servidão na propriedade, a única área útil para construir uma estrutura e encontrar um recuo frontal e ficar fora da servidão em si seria a parte de trás dessa servidão de 12 pés. Então espero que isso responda. É apenas uma servidão antiga. Um grande esgoto passa por ali. e temos que ficar fora disso. Podemos colocar pavimentos em cima dele, podemos estacionar nele, mas nenhuma estrutura física pode ser construída sobre ele.
[Andre Leroux]: Obrigado, isso é muito útil. E essa linha de esgoto atende o bairro? Você vai se juntar a isso? Sim. Bom.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado. Obrigado, Andrés. Você teve alguma outra dúvida?
[Andre Leroux]: Não neste momento. Achei que sim, mas agora estou esquecendo.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Bem. Alguém mais no conselho tem alguma dúvida que gostaria de responder antes de prosseguirmos?
[Mary Lee]: Olá, queria saber a foto da exposição T1. Eu me pergunto, você tem uma foto sem a árvore? Não, esse não. É o, acho que na parte inferior está rotulado como T1. Sim, este. Então eu me pergunto: você tem alguma foto sem as árvores ao redor da casa?
[SPEAKER_02]: Não, esta era uma foto renderizada por computador, uma espécie de compilação de fotos que tiramos do local e como achamos que a paisagem ficaria. Não, não tenho um sem as árvores removidas.
[Mary Lee]: As árvores atualmente na foto teriam a mesma proporção refletida nesta foto?
[SPEAKER_02]: Isso é um pouco difícil para mim responder.
[Kathleen Desmond]: Acho que Jay entrou no prédio. Sim. Ele pode responder a essa pergunta se estiver ativo. Acho que foi admitido. Sou.
[SPEAKER_03]: Sim, estou aqui.
[Kathleen Desmond]: Bem.
[SPEAKER_03]: Obrigado, Jay. Desculpe. Acabei de entrar e só queria fazer isso, a questão era: cheguei no meio disso. Então, por favor, faça a pergunta novamente.
[Mary Lee]: Então, uma vez que esta proposta seja hipoteticamente aprovada e estabelecida, as fotos, as árvores nas fotos, na verdade, as árvores realmente plantadas serão refletidas na foto como exposições?
[SPEAKER_03]: O tamanho do primeiro dia?
[Mary Lee]: Sim, é a proporção do tamanho.
[SPEAKER_03]: Sim, eu diria que eles são precisos. Provavelmente são principalmente os da direita, que são um pouco mais curtos. Você gosta deste? Esse sim. Isso seria exatamente o que seria proposto ali.
[Mary Lee]: E seriam propostas as árvores que cercam a casa do vizinho?
[SPEAKER_03]: A diferença é que aquela árvore da frente não estaria lá porque gostaríamos de dar Linhas de visão claras ao longo da Elm Street para carros entrando e saindo da garagem. As árvores que estariam mais atrás ao longo dos limites da propriedade também seriam árvores perenes, árvores arborvitae.
[SPEAKER_02]: Deixe-me falar sobre seu plano, Jay, e você poderá conversar um pouco sobre isso. Se você quer que eu faça isso, bem, por que não compartilha a tela com Jay?
[SPEAKER_03]: Bem, deixe-me, hum, você não entende isso. Deixe-me ver. Vou ter que tirar esse desenho. Peço desculpas. Eu posso fazer isso. Então eu entendi agora. De qualquer forma.
[SPEAKER_02]: Aqui, compartilhe a tela, Jay, e então você poderá conversar sobre isso.
[SPEAKER_03]: Bem. Então, a renderização que estávamos vendo estava basicamente neste local na LG, se você puder ver meu cursor olhando para o prédio. E essas árvores eram geralmente representadas com precisão. O que quero dizer é que haverá alguns arbustos aqui para que as pessoas que entram e saem possam ver a Elm Street e não sejam bloqueadas. Mas esta linha de árvores aqui seriam sempre-vivas que seriam arborvitas estreitas e colunares, a espécie real, se você estiver familiarizado com essa árvore.
[Mary Lee]: E a 89 Elm Street fica à esquerda.
[SPEAKER_03]: É esta propriedade aqui. Bem. Girei a visualização e girei-a ligeiramente a partir da primeira imagem da pesquisa.
[Mary Lee]: Obrigado.
[SPEAKER_03]: De nada.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, Maria. Vejo que Mike tem uma pergunta.
[Mike Caldera]: Sim. Eu só gostaria de entender melhor O aspecto das dificuldades financeiras é que parece que o trabalho no muro de contenção é substancial. Você pode nos contar um pouco mais sobre por que, digamos, duas casas geminadas anexas não seriam acessíveis, mas três seriam? Advogado Desmond, acredito que você está em silêncio.
[Kathleen Desmond]: Em relação às duas moradias versus as três, há muitos custos de demolição porque você está trabalhando com um edifício existente que deve ser demolido e devolvido a uma situação em que possa ser convertido em imóvel urbanizável. Os vestígios disso são de pelo menos US$ 40.000 a US$ 50.000, apenas os custos de demolição em relação a isso. incluir classificação ou qualquer coisa dessa natureza. Além disso, você tem os muros nos fundos e o plano de paisagismo, e Jay pode falar sobre isso, mas além do muro de contenção disso, você também tem um plano de paisagismo em camadas aqui que também terá um custo de manutenção em cima de Você sabe, o próprio muro de contenção. Então, você sabe, você tem dois proprietários versus três proprietários que estariam disponíveis, em primeiro lugar, para assumir, mesmo depois de eliminar o custo inicial, que é de pelo menos US$ 100.000 apenas para a parte do muro de contenção, que haverá custos de manutenção que terão que ser compartilhados. E, você sabe, em termos de distribuição desse custo entre os proprietários, três faz mais sentido do que dois em termos de para manter aquela parede e manter a paisagem. Provavelmente está mais perto de US $ 250.000, porque essas são estimativas, apenas para levar a propriedade a um ponto em que você possa realmente construí-la e não precise se preocupar com o avanço do terreno. Você sabe, a erosão contínua na propriedade. Você sabe, a outra coisa sobre as três famílias versus as duas é que quando você olha para os requisitos dimensionais, e eu sei que alguns dos comentários dos vizinhos têm a ver com tamanho e tudo mais, Mas na verdade, nesse caso, estamos pegando a linha do lote e não é sete e meio, que é o que você teria com uma família de dois ou você diria que ia colocar dois solteiros na propriedade. Estamos a 14 pés de distância em ambos os lados dessa propriedade específica e da cobertura geral do bloco na propriedade. É apenas 28,7% do lote, enquanto se você tem uma família de duas pessoas ou uma, a capacidade de cobertura do seu lote é de 40% desse lote. Então, em termos de criação de uma estrutura maior, esse não é realmente o caso. Quero dizer, muito disso é vertical em termos de espaço vital, mas mesmo em termos de vertical, A altura do piso é de apenas 33,6 pés, o que está dentro do limite para dois andares e meio, e sua altura é de 33,6 pés. Então, em termos de um contra dois, ajuda o desenvolvedor inicialmente a lidar com o custo, porque eles também já liberaram esse imóvel para uso como posto de gasolina. E eles vão gastar tempo, esforço e dinheiro cuidando da parte de trás do lote. Mas no futuro também ajudará na manutenção. E quanto às dimensões do imóvel, Na verdade, você não está criando nada maior do que faria ou poderia fazer corretamente. Bem, não por direito, porque um casal com duas famílias não é permitido por direito. Portanto, você também precisaria usar a variação para uma família de duas pessoas. Você não está criando nenhuma dimensão aumentada. Na verdade, neste caso você pode estar reduzindo o que poderia ser um edifício para duas famílias.
[Mike Caldera]: Bem obrigado. E aí a minha outra pergunta é, para manter o uso atual, o que tem que acontecer com o muro de contenção do fundo? Parece já haver alguma erosão. Então, os reparos são necessários apenas para manter o uso atual?
[Kathleen Desmond]: Bem, se eles fizeram isso, você sabe, provavelmente Não é necessário. É um edifício de 1.200 pés quadrados. Você está dentro dos requisitos. Portanto, é difícil dizer se serão realizados reparos no muro de contenção junto com a construção original, porque realmente não há necessidade de fazê-lo neste momento. Independentemente de você ter tentado fazer isso, suponho que em algum momento poderia atingir uma massa crítica onde algo precisaria ser feito. Você sabe, neste caso, ao mudar e assumir esse trabalho, você também está beneficiando aqueles adjacentes ao sul da propriedade que estão naquela parede superior, porque eles não precisam se preocupar com a sujeira escorregando para a propriedade também. E acho que provavelmente não mencionei isso antes, mas em termos de uso, está disponível para a diretoria, você sabe, substituindo um uso não conforme em vez de Variação neste caso, o conselho requerente manteve a sua licença de combustível aberta e utiliza-a como excedente para os seus negócios existentes. Não está aberto ao público no sentido de que os seus clientes vêm da rua, mas ainda funciona até certo ponto como oficina e manteve a sua licença atualizada. E nesse caso, de acordo com 5.2.1 você poderá substituí-lo por um uso não conforme. E isso certamente seria nesse caso um uso não conforme e mais condizente com a composição residencial do bairro.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Bem. Obrigado. Planejadora urbana, Danielle Evans.
[Danielle Evans]: Boa noite. Sim, Danielle Evans. Obrigado. Eu só queria falar sobre a questão do uso não conforme existente ou antigo e pré-existente. O comissário de construção e eu discutimos longamente o assunto e determinamos que ele expirou e que eles não tinham nenhuma dessas proteções pré-existentes para poder alterar um uso. de um uso não conforme para outro uso não conforme, o uso não conforme teria que ser reposto, o que acredito que pode ser feito através de uma autorização especial na portaria. Mas, você sabe, brincando com alguns carros lotados, ele foi fechado. Não é o uso anterior, está vencido no que diz respeito à cidade.
[Kathleen Desmond]: Não sei se concordo necessariamente com essa interpretação, mas, você sabe, entendo que essa é a posição da cidade.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Ok, qualquer outra pergunta do conselho. Então, sim, eu só quero voltar aos trilhos. Num SF2, vemos uma casa de dois andares e meio. Eu sei, advogado Desmond, você mencionou altura. Acho que o pico disso é de 35 pés e 6 polegadas, de acordo com os diagramas arquitetônicos, se você olhar para eles.
[Kathleen Desmond]: Claro, mas a altura é medida de acordo com a portaria pela diferença entre a média entre a nota da rua e a média. Portanto, 33,6 pés é o requisito do decreto. E eu acho que se você olhar para qualquer casa e medir de cima, até esse ponto, é bem possível que esteja acima desses 35 pés, mas a forma como é medido é na inclinação média da rua até o ponto médio do cume, então acho que essa é a diferença. Não discordo em termos de qual é o ponto mais alto do telhado, hum, mas em termos de qual é a portaria. Se você tivesse calculado e provavelmente comparado com outras propriedades, não estaria muito longe de qual é a limitação de altura mesmo no topo. É o ponto 6 no topo.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: A maioria das casas daquele bairro tem 2 andares e meio. Foi feita alguma análise de sombreamento nesse projeto de telhado?
[Kathleen Desmond]: Não houve análise de sombra feita sobre isso. E tenho visto os comentários e preocupações do vizinho. Mas a respeito, podemos voltar à primeira página da planta do site? Então aquela casa está localizada a leste desta estrutura específica. E eu estava tentando chegar ao topo. Eu não acho que posso movê-lo. Eu posso movê-lo.
[SPEAKER_02]: Você quer este, certo?
[Kathleen Desmond]: Sim, eu poderia. Então este é o norte. Então este é o leste. Então essa estrutura aqui, que é a casa adjacente ao imóvel. Ela está a leste da estrutura existente, então teria o sol da manhã neste ponto. E só à tarde é que haveria qualquer possível impacto do nosso local específico. E, novamente, ao contrário dos recuos para um único pé e 7 1⁄2 pés, nós o movemos 14 pés. Então, em termos de sombra, não prevejo que haverá um problema com isso. Nosso arquiteto paisagista deu uma olhada hoje quando apareceu aquele comentário sobre a luz do sol e olhou e acho que temos duas fotos no final, Zeke, que mostram que há algumas árvores. Tanto no seu quintal, esta é a árvore do nosso quintal, mas também no seu quintal, o que provavelmente criará mais problemas de sombra do que o nosso prédio. Além disso, acho que o prédio em si está atrasado. quase 10 pés do seu canteiro de obras. Então, novamente, na sombra daquele prédio, eu acho, pelo menos de manhã ao meio-dia, onde fica a leste da nossa propriedade, pareceria que teria sol e poderia ser um problema à tarde, no final da tarde. Mas, novamente, estamos a 14 pés da linha da propriedade. E como você pode ver, a estrutura está significativamente distante de onde termina.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado. Alguma outra pergunta do conselho? Tudo bem, passaremos aos comentários públicos. Se alguém na ligação quiser conversar, por favor levante a mão no Zoom, ou se puder levantar a mão na tela, tentarei entrar em contato com você. Mas se você puder usar o botão React para levantar a mão, assim nos veremos. Você também pode enviar um e-mail para Dennis McDougal. D-M-A-C-D-O-U-G-A-L-L em medford-ma.gov. Temos alguém do público que gostaria de falar. Dennis, você tem algum outro e-mail novo além do primeiro que recebeu? Isso está registrado.
[Denis MacDougall]: Espero que o 1 que recebemos tenha sido enviado para a diretoria. Para sua análise, talvez eu não saiba. Talvez abandonemos o compartilhamento de tela. Talvez possamos fazer isso. Sim, apenas por precaução. O tempo para quaisquer e-mails adicionais. Até agora nada chegou.
[Mike Caldera]: Apresento uma moção para encerrar a parte pública da audiência e entrar em deliberação.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado Mike. Temos um segundo? Segundo. Obrigado, Maria. Jim Trani. Jim?
[kCdGHg1OaMo_SPEAKER_21]: Chance.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado. André LaRue. Sim. Maria Lee. Sim. Mike Caldera. Sim. E Jamie Thompson, sim. Tudo bem. O que vocês acham?
[Mary Lee]: Eu perguntei. Na verdade, gostaria de ver uma foto daquela estrutura sem todas as árvores, só para comparação. ao que é realmente a casa, é realmente aquela estrutura, pela proximidade, pela proximidade, pela proximidade daquela casa, porque com a imagem daquelas árvores, de todas as árvores que a rodeiam, é difícil ter essa concepção daquele edifício.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Para o solicitante, você possui algum outro conteúdo que mostre outra representação do prédio? Sem o paisagismo envolvente.
[SPEAKER_02]: Se não, eu teria que refazer a representação para demonstrar o que Mary está perguntando.
[Kathleen Desmond]: A questão é a proximidade de propriedades adjacentes?
[Mary Lee]: Não, acho que gostaria de ver o reflexo real e mais próximo do edifício real sem as árvores.
[Kathleen Desmond]: Zeke, sim, não é uma renderização, mas tem uma foto da frente, não tem? da estrutura sem as árvores.
[SPEAKER_02]: Sim, deixe-me, estou compartilhando novamente. Desculpe, está se adiantando aqui. Este é o render que fiz, o render gerado por computador. Você pode ver toda a fachada frontal e uma parte da lateral, e passarei aos desenhos arquitetônicos, que não são uma representação em 3D. Mas deixe-me chegar a isso. Aqui está a frente. As linhas vermelhas são a localização aproximada do edifício garagem atualmente existente. Mas esta é a frente do prédio. Aqui tem telhado de duas águas nos dois lados. Há uma varanda no meio. Projetando janelas Betty.
[Mary Lee]: Desculpe, desculpe pela interrupção. Gosto de ver a imagem bater. É realmente um meio-termo. A esquerda na minha perspectiva, o lado esquerdo da casa em direção à propriedade vizinha. Então, você sabe, as árvores bloquearam e eu não consegui ver. Depois você retorna ao T1. Sim, estou indo para lá. Olha, sem essas árvores teríamos uma visão melhor.
[SPEAKER_02]: Da propriedade. Sim. Você quer ver a casa do vizinho.
[Mary Lee]: Sim, em relação a isso, a distância.
[SPEAKER_02]: Você pode ver que é difícil torná-los extremamente precisos quando você faz isso porque você está tirando uma fotografia e mesclando-a com um elemento arquitetônico, renderização, então a perspectiva começa a distorcer um pouco, mas você pode ver onde a casa está localizada. Isso faz parte da linha do telhado. Mas como está na foto, está um pouco alongado. Eu teria que modelá-lo separadamente e colocá-lo aqui para torná-lo muito preciso. Mas o alvo atrás das árvores é onde fica sua casa ou onde fica aquela casa.
[Mary Lee]: Então se essa imagem for alongada, a distância entre aquela casa vizinha e essa estrutura proposta, o espaço entre ela, seria menor?
[SPEAKER_02]: Bem, o espaçamento, como Kathleen apontou acima, da face frontal da nossa estrutura fica cerca de 3 metros atrás da face posterior da estrutura do vizinho. Vou colocar na planta do local para que você possa fazer isso. Vermelho é o edifício proposto. Se eu traçar uma linha reta, este é o prédio do vizinho. 10, 12 pés, pode ser 15 pés. Se você notar que a servidão tem cerca de 12, parece que pode haver uma diferença de cerca de 12 pés. A face frontal do nosso prédio fica aproximadamente 3,6 metros atrás da face posterior da propriedade do vizinho. Isso faz sentido?
[Mary Lee]: Onde estão as árvores? Em relação a estas fotografias e às fotografias T1 que foram mostradas, onde estavam as árvores em relação a esta exposição?
[SPEAKER_02]: Minhas árvores estão aqui nesta foto. Espere, deixe-me movê-los. Eles ocupam essa área aqui. Eles estão nesta área e a renderização foi tirada daqui e fica assim. Você está neste ponto bem aqui. Isso faz sentido? Isso faz mais sentido, sim. Sim.
[Kathleen Desmond]: Penso também que se o problema são as árvores, a altura das árvores ou a composição das árvores, Você sabe, o candidato não é casado com eles. Portanto, se houver algo diferente que o conselho preferiria ver em vez das árvores nesse caso, isso é certamente viável, não é algo a que haveria objeções. Além disso, acho importante observar com relação à relação do edifício que temos o pátio lateral de 14 pés que temos nessas unidades. E além disso, provavelmente há outro, 10 ou 15 pés no quintal lateral de sua casa. Então você provavelmente tem entre as duas propriedades, falando conservadoramente, provavelmente 20, 24 pés. Levando em consideração a linha do lote lateral e os recuos do pátio lateral.
[Mary Lee]: Bem obrigado.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Vá em frente, André.
[Andre Leroux]: Sim, acho que o uso residencial faz sentido nesta rua. Então, em termos de variação de uso, você sabe, eu estaria inclinado a apoiar isso. Você sabe, sejam duas unidades ou três unidades, você sabe, não acho que estamos preparados para entrar nas finanças deles. Eu acho que
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Eu só quero corrigi-lo bem rápido. Não temos opção de permissão especial para alteração de uso. As variações são dimensionais apenas para espaços abertos e estacionamento.
[Andre Leroux]: Bem. Você sabe, eu diria que o. O plano paisagístico o que me preocupa em termos de manteigas é menos o prédio em si e mais o Arborvitae, que pode crescer muito alto, de 12 a 18 metros de altura. Não acho bom, faz sentido colocá-los na borda ao lado das manteigas. Eu acho que isso poderia ser, isso poderia se tornar realidade, enorme. Então, eu gostaria de ver algo, seja apenas a cerca, a cerca de dois metros ou algo que talvez seja um pouco menos opressor do que isso.
[Kathleen Desmond]: Jay, você quer falar sobre isso em termos de opções?
[SPEAKER_03]: Posso responder? Só quero esclarecer que as arborvitas que selecionamos lá, sua altura final será de 15 a 18 pés. Naturalmente, não serão arborvitaes de 18 metros de altura. Essa é uma espécie diferente. Mas também podemos estar abertos, se preferirmos, à construção de uma cerca, se isso também for uma preocupação.
[Andre Leroux]: Quero dizer, pela minha leitura do plano paisagístico, diz que há uma cerca de dois metros e também Arborvitae, correto? Ou estamos falando de um desses? É assim que é. Bem. E é bom saber que são as menores espécies. Fico feliz em ouvir isso, mas ainda pode valer a pena conversar com alguém sobre se, Há preferência por outros tipos de paisagismo.
[SPEAKER_03]: Sim. Poderíamos colocar arbustos que não fiquem tão altos. Eles não ficam tão altos quanto a cerca, ou mais altos que a cerca, e é claro que a mantêm mais baixa para isso.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, Andrés. Obrigado, Jay. Mike, vá em frente.
[Mike Caldera]: Sim. Algumas reflexões. Em termos do comentário de Butter, eu realmente não acho que o conselho deva reagir de forma exagerada, porque este é um recuo e altura da jarda lateral conformes. Então a ideia de que você poderia essencialmente construir uma casa unifamiliar Mesma posição em um pátio lateral, mesma altura. E a ideia de que uma preocupação leve é uma razão para rejeitar algo, simplesmente não acho convincente. Acho que é uma ladeira escorregadia. Então, para mim, claramente o lote é incomum por algumas das razões que o advogado Desmond expôs com a servidão e a vistoria. Tudo se resume à mesma preocupação que tive quando um projeto semelhante chegou ao conselho há dois anos, que é a intenção da portaria de zoneamento, a meu ver, é que em um bairro unifamiliar, os usos residenciais sejam predominantemente unifamiliares. casas. E isso é muito, quase o dobro. Sim, eu precisaria de uma variação, não importa o quê. Sim, não pode ser subdividido. Mas o uso mais condizente com o distrito e com a intenção da portaria de zoneamento, a meu ver, seria de duas unidades. Então, seja anexado ou desapegado, Não tenho opiniões tão fortes sobre isso, mas acho que o ônus sobre todas as três unidades é realmente demonstrar que há algum custo exorbitante que ainda não foi incorrido e não é algo que você teria que incorrer, não importa o que impediria o desenvolvimento desta parcela para uso alternativo. E ainda não, aprecio mais detalhes financeiros do que da última vez, mas ainda não, Realmente ouvi algo convincente de que não é econômico construir duas unidades lá, mas três unidades levam você ao topo.
[Kathleen Desmond]: Não sei se você quer que eu fale sobre isso ou se
[Mike Caldera]: Através da presidência, certamente adoraria ouvir mais do advogado Desmond. Tentei fazer a pergunta desde o início, mas se houver detalhes adicionais certamente agradeceria.
[Kathleen Desmond]: Claro, bem, penso isso, em primeiro lugar, no que diz respeito à zona em si e à aplicabilidade do SF-2 e ao que é permitido numa revogação substancial. Embora eu entenda que o SF-2, do ponto de vista residencial, é uma única família e não um um distrito de multis ou até dois. Os outros usos permitidos no distrito para parcelas maiores incluem creches, igrejas e clubes sem fins lucrativos com licença especial. Há toda uma ladainha que incluí na preparação que inclui outros usos além do SF2. bairro residencial unifamiliar, então não é um agrupamento homogêneo e você sabe que essa é uma parcela que seria dada para um desses tipos de uso se você souber se não pode funcionar economicamente e o desenvolvedor já esteve, você sabe, antes deste conselho em um em algumas ocasiões diferentes, e os números simplesmente não funcionam, especialmente quando você coloca em prática o que terá a ver com um sistema de muro de contenção, que é uma grande obra de engenharia civil. Jay pode falar sobre isso um pouco mais do que eu em termos do que isso implica e Jack, mas o custo é mínimo. Custa US$ 100 mil só para fazer essa parte. Isso não inclui nenhuma obra adicional que precise ser feita, paisagismo, demolição de estrutura de garagem existente que não suporta duplex. E indo além em termos de manutenção desse custo, você sabe, você vai ter reparos ao longo dos anos nos retângulos. Você vai ter que cuidar do paisagismo. É um custo mais elevado para uma família de duas pessoas, o que novamente exige uma variação de uso, em vez de distribuí-lo por três unidades. E novamente, em termos de cobertura de lote e tudo mais, apenas em termos de compatibilidade de vizinhança, 40% é o que normalmente é permitido para solteiros e casais. E voltamos aos 35%, que é a restrição da portaria. E isso por si só é de apenas 28,7 em termos de cobertura de lote. Portanto, em termos de custos iniciais do desenvolvedor, se tivesse funcionado, teria acontecido. Mas não funciona dado o trabalho que tem que ser feito na parte de trás do lote para manutenção do terreno e do terreno contíguo que nele desliza. E não funciona em termos dos custos de demolição e dos custos que eles já incorreram com relação à limpeza, que eu sei que foi apresentada ao conselho antes. Portanto, em termos de custos associados àqueles que não são custos normais de construção, os números também não funcionam. E se você quiser mais detalhes, acho que podemos voltar e tentar conseguir cada centavo que fará parte dessa construção. Mas essas são despesas incomuns e exclusivas do imóvel e nas quais você não teria que incorrer. Quero dizer, a outra coisa com o paisagismo escalonado, agora aquela cerca ou o que é um muro de contenção nos fundos tem dois metros de altura. Então, para trazer essa altura Faça backup dentro dos requisitos da portaria. Jay criou alguns jardins em camadas e Jay, talvez você possa falar um pouco sobre isso.
[SPEAKER_03]: Bem, acho que o público deveria manter os muros de contenção com 1,5 metro ou menos. E temos sido capazes de fazer isso. Os muros de contenção existentes teriam que ser removidos e o solo estabilizado enquanto novos muros de contenção seriam construídos e fixados com bases adequadas e coisas assim. É portanto um custo significativo, principalmente na parte traseira da propriedade, manter em espécie as propriedades adjacentes.
[Mike Caldera]: Então, Jamie, apenas algumas reflexões para concluir meus comentários. Só em termos do que considero parte do custo já incorrido, não considero, não creio que deva fazer parte da nossa consideração. Os custos de manutenção de uma propriedade, uma vez desenvolvida, não creio que seja algo que devamos considerar. É o custo real de alteração do estado do lote e das estruturas e isso é realmente relevante aqui em termos de peso das dificuldades financeiras. E também, você sabe, eu só quero dizer que se a portaria em termos de restrições de altura em um muro de contenção, Isso está agregando muito custo ao projeto. Dada a topografia deste lote, certamente estaria disposto a considerar uma versão do projeto em que fosse concedido algum relevo dimensional.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado Mike. Alguma outra pergunta do conselho? Bem. O presidente aguarda a moção. Poderia ser. Ah, desculpe, vá em frente, Kathleen.
[Kathleen Desmond]: Se se trata de custos e se pudéssemos voltar com custos adicionais ou o que quer que seja, se a repartição fizesse diferença nisso, eu certamente apreciaria a oportunidade de fazer isso. Eu acho, você sabe, aumentar o tamanho de um muro de contenção nesse caso é apenas, você sabe, em termos de paisagismo e em termos de sua aparência e em termos do custo da peça adicional do muro de contenção que aumenta a altura. Sabe, acho que essa também é uma consideração que não levamos em consideração porque, sabe, estamos tentando manter as variações baixas.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Bem. Vou levar para a reunião e depois faço. Estamos abertos a considerar uma sequência para fornecer informações adicionais? E se sim, que áreas específicas de informação queremos cobrir? Obviamente, temos dúvidas sobre o aspecto financeiro. Minha preocupação é com relação à altura do prédio, obviamente, o recuo de 14 pés, coisas assim. Eu só queria que essa informação fosse trazida na reunião e discutida porque foi trazida à tona. Não tenho perguntas adicionais aí. Alguma opinião adicional do conselho? Advogado Desmond, eu diria isso a você. Quer dar um passo atrás, coletar essas informações e voltar? Ou pretende que prossigamos com a votação hoje? Você ainda está em silêncio. Você ainda está em silêncio.
[Kathleen Desmond]: Suponho que há também a questão da interpretação de Mary Lee e se isso é decisivo para ela em termos de tomar uma decisão sobre o assunto. E se fosse esse o caso, gostaria de ter a oportunidade de lhe proporcionar isso se for algo importante na sua tomada de decisão.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Maria, você pode falar sobre isso? Gostaria de ver uma renderização atualizada com melhor representação das propriedades adjacentes?
[Mary Lee]: Sim, eu faria. Isso seria muito útil. Mas também gostaria de afirmar que me inclino e concordo com o ponto de vista de Mike neste momento.
[Kathleen Desmond]: Então, eu gostaria de ter essa oportunidade, se for esse o caso. Excelente.
[Mike Caldera]: Farei uma moção para continuar com 85 Elm Street até a próxima reunião regular do Conselho de Apelações de Zoneamento.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Temos um segundo? Segundo. Obrigado. André Leroux? Sim. Jim Tarani? Sim. Mike Calderón?
[Mary Lee]: Chance.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Mary Lee, eu, Jamie Thompson. I. Bem, continuamos na 85 Elm Street. Muito obrigado. Tudo pelo seu tempo. Obrigado. Obrigado. Tenha uma boa noite.
[Denis MacDougall]: Só para as pessoas daqui. Eles estão on-line. Assim, o encontro durará até 30 de janeiro. Você pode usar exatamente o mesmo código para fazer login. E, novamente, quaisquer outras perguntas que surgirem e, entretanto, perguntas, envie-me um e-mail para McDougal no Metro Dash. Obrigado.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, Dennis. Se você pudesse nos levar para o próximo caso.
[Denis MacDougall]: 970 Fellsway, processo número A-2024-26. O requerente e proprietário Davis Companies Incorporated dividirá a propriedade em 970 Fellsway em duas parcelas separadas, o que envolverá a demolição de uma seção de uma estrutura não componente e exigirá uma licença especial sob o Capítulo 94-5.3 das Ordens de Zoneamento da Cidade de Medford.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado Dennis, temos um representante candidato?
[FGwns8hP0DA_SPEAKER_00]: Sim, olá, Sr. Presidente e membros do conselho. Olá pessoal. Feliz ano novo. Obrigado pessoal por nos receber esta noite. Tenho uma breve apresentação que posso compartilhar e revisar rapidamente. Estou acompanhado por Pat Gallagher das Lojas Gulsunen que me ajudará a fazer a apresentação e analisar os aspectos técnicos da aplicação. Mas vou começar e fazer pelo menos uma breve atualização para todos. Todos podem ver minha tela? Pode. Excelente. Hum, ok, isso mesmo, sim, obrigado novamente. Feliz ano novo. Todos. Obrigado por nos ouvir esta noite. Estamos aqui especificamente para discutir o pacote de armazenamento e analisar uma solicitação específica com apenas a natureza desse pacote para começar. Vou verificar uma atualização rápida sobre o status do projeto. desde a última vez que nos vimos na primavera e depois de passarmos pelo abrangente processo de licenciamento no ano passado e informarmos a todos onde estamos agora. Portanto, do ponto de vista do licenciamento, após concluir o processo abrangente de licenciamento e ter essa licença emitida pela ZBA de Medford em maio de 2024, prosseguimos com alguns requisitos de licenciamento adicionais para o projeto. Em junho, o conselho de desenvolvimento comunitário aprovou o nosso aval, que está relacionado com a apresentação desta noite, apenas nas especificidades da divisão do lote existente e da separação da parcela 1, que será regida pela licença abrangente. Uh, ou coberto pela licença abrangente, devo dizer, para o edifício residencial e depois para o lote de armazenamento onde o edifício de armazenamento existente existe e permanecerá após a demolição e construção do novo edifício residencial. Em Julho iniciamos o processo de candidatura que apresentámos e depois em Novembro submetemos o pedido de licença especial que estamos a discutir esta tarde e ao longo dos meses. Após nosso arquivamento de julho até o outono, novembro e dezembro, temos trabalhado com o MEPA e durante nosso processo de arquivamento lá. Seguimos com nosso relatório único de impacto ambiental no início de dezembro e continuaremos esse processo de licenciamento à medida que embarcarmos no novo ano e nos próximos meses aqui, esperançosamente encerrando esse processo. O objetivo é chegar lá no prazo de março, mas ainda trabalhar comigo, mas ainda assim chegar ao fim. Do ponto de vista logístico, também estamos planejando. uh, comece a demolição de, hum, uma parte deste edifício, o que mais uma vez está relacionado ao motivo de estarmos aqui esta noite. O edifício de armazém que vai ser demolido para construção do edifício residencial. Temos feito nossa devida diligência lá com testes de materiais perigosos, projeto, coordenação de serviços públicos e estamos planejando colaborar com a cidade. Com o corpo de bombeiros num esforço coordenado para obter uma licença de demolição e coordenar a demolição daquele edifício no início deste ano. Iniciaremos esse processo de coordenação e esperamos começar o desmantelamento em algum momento de março e depois, adicionalmente, no que diz respeito ao edifício residencial. Especificamente, desde que concluímos a licença abrangente, continuámos e avançámos o nosso design com a nossa equipa de design durante o outono, fazendo uma pausa para alguns exercícios de preços e depois reiniciando o nosso esforço de design neste inverno. E esperamos que isso nos leve durante grande parte do primeiro semestre de 2025, mas estamos entusiasmados para continuar projetando o edifício residencial. Para um local muito mais detalhado. Portanto, com a atualização do status do projeto, passarei a palavra a Pat Gallagher para nos orientar no resumo do pedido de licença especial e alguns dos detalhes que discutiremos esta noite.
[Patrick Gallagher]: Ótimo, obrigado. Patrick Gallagher de Wilson e lojas. Boa noite, senhor presidente e membros do conselho de administração. Que bom ver todos vocês e feliz ano novo. Então, acho que quero apenas dar um passo atrás e enfatizar isso. Como verão, não estamos aqui para alterar nada do que foi aprovado na Primavera através da licença abrangente. Não fizemos nenhuma alteração na planta ou no design do site. Eu caracterizaria isso quase como uma solicitação de reparo técnico. que estamos a analisar no âmbito da demolição da estrutura existente, realmente com o objectivo de confirmar que o edifício de armazenamento que ficará na parte nascente daquele lote continuará a cumprir o zoneamento. Hoje, a estrutura existente, que como vocês lembram ocupa a maior parte do lote, está inconformada. Atualmente é uma estrutura de 230.000 pés quadrados. Ocupa quase 68% do lote. De acordo com a portaria de zoneamento, como estrutura não conforme, existe um mecanismo, fazer modificações emitindo uma licença especial, e isso está previsto na Seção 5.3 da portaria. Este é um caso um pouco incomum. Normalmente, uma licença especial para a alteração de uma estrutura não conforme procuraria expandir ou aumentar de alguma forma a estrutura existente. Na verdade, procuramos diminuir a estrutura. Mas ainda pensamos que isso é um relevo necessário para que possamos, novamente, simplesmente marcar e amarrar e garantir que a estrutura esteja de acordo com o zoneamento. Pat, se você puder ir para o próximo slide. O que você está vendo aqui é o plano de A&R que apresentamos ao Conselho de Desenvolvimento Comunitário em junho. John Vars, solicitante OLIV, PB – He, Him, His): E em nosso plano, sendo um plano de não aprovação, isso é simplesmente dividir o que antes era um lote grande em dois lotes separados. John Vars, requerente do OLIV, PB – He, Him, His): Este é o mesmo plano que foi discutido com este conselho antes da aprovação da licença abrangente do plano de licença abrangente. O projeto multifamiliar que vai avançar muito. Conforme mostrado em e nosso lote 3 é o lote leste onde permanecem os suprimentos de armazenamento. A razão pela qual 1 não aparece no plano é porque há muito dele. foi representado como lote um no plano de registro existente. Não há muitos que alguém tenha perdido ou que estivessem escondidos lá. Isto foi apoiado pela não exigência de aprovação ao abrigo da lei de controlo de subdivisão. Em junho ainda não registramos esse plano de A&R, mas faremos isso antes de iniciar a demolição. Pat, se você puder ir para o próximo slide. Novamente, isso soará familiar para todos. Aqui mostra do lado direito o projeto 40B que foi aprovado, ou do lado esquerdo, desculpe, o projeto 40B do lado leste direito, que ficará como depósito. Novamente, o plano é demolir o edifício existente até a linha mostrada aqui. E a razão pela qual estamos demolindo até esse ponto é porque houve uma reflexão muito deliberada sobre onde traçaríamos a linha do lote e onde Seria a linha de demolição. E a razão é que queríamos manter o status quo em termos dessa inconformidade existente. Então, de acordo com a portaria de zoneamento, há uma cobertura máxima de 50% do lote. Hoje a construção está, como mencionei antes, quase 68%, 67,9%. Então o que nos propomos é demolir grande parte do edifício para que o A pegada de construção resultante no recém-criado Lote 3 também seria igual a 67,9 por cento. Procuramos manter exatamente a taxa de cobertura de lotes não conformes existente atualmente em todo o local. Hum, então, e mostra como passar para o próximo slide. Novamente, este será um plano familiar ao conselho, mas é apenas mais uma ilustração do que nos propomos fazer. Mmm, e. De acordo com a portaria de zoneamento, este tipo de mudança é permitida mediante licença especial, desde que a mudança não seja substancialmente mais prejudicial à vizinhança do que a estrutura não conforme existente. Penso que o ponto chave aqui é que não estamos a fazer quaisquer alterações no edifício de armazenamento ao longo da fachada de Fellsway. Na medida em que está atualmente dentro o pátio da frente localizado lá atrás. Não há mudanças ao longo do Fells Way. As únicas alterações no edifício serão a demolição. E por essa razão, acreditamos que demolir e manter o status quo existente não é substancialmente mais prejudicial do que o que existe hoje. Dito isto, ficarei feliz em responder a quaisquer perguntas do conselho. Obrigado.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, Patrício. Alguma dúvida da diretoria? Não vendo nenhum, passaremos aos comentários públicos. Se alguém no Zoom quiser fazer uma pergunta ou comentar, levante a mão. Você também pode enviar um comentário para Dennis em dmcdougall em medford-ma.gov. E isso é D-M-A-C-D-O-U-G-A-L-L em medford-ma.gov. Não vejo nenhuma mão levantada no Zoom. Dennis, você tem algum e-mail atualmente ou recebeu algo que ainda não foi enviado ao conselho?
[Denis MacDougall]: Não, nada entrou.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, Dennis. O presidente aguarda uma moção.
[Mike Caldera]: Farei uma moção para encerrar a parte pública da audiência e iniciar a deliberação.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Temos um segundo? Eu segundo. Obrigado. Mike Caldera? I. I. I. I. I. I. Qualquer opinião do conselho sobre isso.
[Mike Caldera]: Sim, concordo com a caracterização do advogado Gallagher aqui. Eu acho que isso é um. o alívio técnico é realmente procurado. Portanto, é obrigatório, mas acho que atende claramente ao padrão de não preconceito substancial. Então, sim, sinto-me confortável em conceder permissão especial neste caso. Então vou colocar desta forma.
[Andre Leroux]: Obrigado Mike. Senhor presidente, podemos parar de compartilhar a tela para podermos ver todos?
[FGwns8hP0DA_SPEAKER_00]: Claro. Sim, eu posso fazer isso.
[Unidentified]: Obrigado.
[Andre Leroux]: E vou apenas acrescentar meus 2 centavos. Eu acho que isso é muito fácil 1. Simples não muda nada. Sabíamos que isso estava acontecendo em relação a um programa. Nós revisamos extensivamente.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado. Quaisquer outros comentários ou perguntas do conselho. OK. Uma moção aguarda lá.
[Mike Caldera]: Farei uma moção para determinar se a alteração proposta não é substancialmente mais prejudicial e aprovarei a licença especial. Segundo.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, Miguel e André. Jim Tarani? Sim. Maria Lee? Sim. André Leroux? Sim. Mike Caldera? Sim. Jamie Thompson, agradeço a todos pelo seu tempo.
[Patrick Gallagher]: Muito obrigado, tome cuidado.
[Denis MacDougall]: Obrigado. Artie, apenas em nome do advogado Gallagher, se você pudesse redigir esta decisão e enviá-la para mim, isso ajudaria a acelerar o processo.
[Patrick Gallagher]: Fico feliz em fazer isso. Obrigado a todos.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado a todos. E Dennis, você poderia nos passar para o próximo caso? 7 Subsídio.
[Denis MacDougall]: 7 Caso Grant Avenue número um traço 2024-27. O requerente e proprietário Michael Lane ajudou a construir um desenho unifamiliar e um lote recém-criado que exigia um teste de variante de um lote com muita área. Não é muito para os métodos da cidade na tabela do capítulo 94 poder mencionar os requisitos.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, Dennis. Temos um representante para o requerente?
[Mike Cabral]: Sim, bom dia, Sr. Presidente do Conselho, Advogado Michael Cabral dos peticionários Michael e Elaine Horahan. São 7 bolsas. É um grande lote unifamiliar de 9.500 pés quadrados para uma história rápida. Nós fomos antes. desenvolvimento comunitário, acho que foi em setembro, propusemos um plano de A&R. Esse plano foi aprovado, dividindo-o em dois lotes distintos, sendo que a casa existente passou a ter 5.000 pés quadrados e, portanto, deixando 4.500 pés quadrados para o novo lote. Posso compartilhar minha tela? Ok, então temos 7, temos Brandt Ave aqui no topo. Esta é a estrutura existente aqui. E isso deixa o lote de 5.000 pés quadrados em conformidade aqui. A linha pontilhada aqui seria a nova linha divisória entre os lotes. O lote número 2 aqui é o lote recém-criado. Este agora é um terreno baldio aqui. Nossos clientes propõem colocar no lote uma estrutura unifamiliar. Esta é uma zona SF2, são necessários 5.000 pés quadrados, mas a habitação unifamiliar é permitida por direito. A variação necessária aqui seria para a largura do lote porque novamente faltam 500 pés quadrados e a largura do lote aqui uh, requer 50 pés. Só temos 46 pés de troco. Portanto, também precisamos de cerca de um metro e oitenta de largura do lote. Então essas são as deficiências. Hum, histórico, estes, na verdade, foram dois lotes e Resumidamente, esta é a escritura do meu cliente que mostra os lotes 11 e 14, e que também transita para o plano do avaliador. Este é o plano do avaliador, lotes 11 e 14. Na verdade, o avaliador ainda tem os lotes tal como foram originalmente constituídos, 47,50 como um lote, 47,50 como o segundo. Os usos permaneceriam realmente compatíveis. com o bairro também, porque como vocês podem ver só neste quarteirão, não acho que haja lotes de 5.000 pés quadrados aqui. E mesmo do outro lado da rua, como olhei antes da audiência, há apenas um terreno de 5.000 pés quadrados do outro lado da rua. O resto tem menos de 5.000. Na verdade, a maioria gira em torno de 4.500. mais perto de 4.000 aqui, o que estaria de acordo com o lote recém-criado que nossos clientes estão nos propondo neste momento também. Novamente, eles caberiam dimensionalmente em um jardim frontal, caberiam em ambos os contratempos aqui e também dariam a esse vizinho mais alguns metros de proteção. Existem 13 pés aqui. no pátio lateral, onde seriam necessárias apenas sete e meia. Nosso cliente também continuará residindo na propriedade. Eles moram aqui há mais de 30 anos, então já têm esse lote no estado há bastante tempo, mas estão buscando aproveitá-lo ao máximo e aproveitá-lo da melhor forma. Obviamente, é um lote de formato estranho, baseado novamente, o bairro também. É provavelmente o maior lote do bairro, sendo claramente dois lotes ao mesmo tempo. Isso restauraria os lotes para uma configuração próxima da original. E, novamente, a razão pela qual mantivemos isso maior é que os 5.000 pés quadrados manteriam o lote existente aqui em conformidade, portanto não há relevo adicional. seria necessário para o lote da casa existente. Você pode ver aqui que existe uma piscina coberta aqui. Tudo isso seria removido para garantir que esta estrutura existente atendesse aos contratempos do pátio lateral aqui. E ficarei feliz em responder a quaisquer perguntas que o conselho tenha ou responda. a natureza das variações, dificuldades e qualquer outra coisa que o conselho gostaria de ouvir ou saber sobre a propriedade.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, advogado Cabral. Alguma dúvida da diretoria?
[Andre Leroux]: Sim, este é o André. Gostaria de saber se você poderia falar um pouco sobre por que está se estabelecendo. Por que a nova casa proposta estaria localizada tão atrás?
[Mike Cabral]: Não posso dizer exatamente mais do que a linha do lote aqui. Isso um pouco aqui. Então, para enfrentar o revés, a parte mais próxima tem 7,6 pés aqui, estou me perguntando se ele realmente não enfrentaria o revés do pátio lateral se também se aproximasse um pouco mais da rua. Originalmente havia estacionamento aqui em frente. Eu sei que houve uma preocupação o conselho de planejamento e os comissários de construção. Então, em vez disso, tornamos o corredor de acesso único e tínhamos estacionamento deste lado. Sim, obrigado.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, André. Alguma outra pergunta do conselho? Mike, vá em frente.
[Mike Caldera]: Sim, então Advogado Cabral, você poderia falar um pouco sobre as dificuldades aqui?
[Mike Cabral]: Sim, certamente. Então, novamente, Sendo o lote certamente grande em tamanho, nós o caracterizaríamos aqui como um lote de formato estranho. A dificuldade é que famílias solteiras são permitidas no distrito em comparação com outros lotes daqui. Seria aproximadamente do mesmo tamanho ou até maior do que muitos dos lotes unifamiliares da vizinhança. Eles seriam privados de uso. do lote para seu maior e melhor aproveitamento como residência unifamiliar. Se fosse mantido como está, na verdade é um lote subutilizado. Sabemos que a cidade também está em busca de unidades habitacionais adicionais. Certamente também beneficiaria financeiramente o nosso cliente até a sua aposentadoria, pois ele mora aqui há mais de 30 anos e também pretende permanecer na cidade. Novamente, o O lote tem 4.500 pés quadrados, certamente significativo em relação ao bairro e certamente condizente com o bairro também quando se olha os dois imóveis no mesmo quarteirão e também no entorno do bairro.
[Mike Caldera]: Bem obrigado. E então a próxima pergunta. Então, antes de o A&R ser aprovado do ponto de vista de zoneamento, isso era considerado um lote ou dois lotes?
[Mike Cabral]: Do ponto de vista do zoneamento, teria sido considerado um lote.
[Mike Caldera]: Bem. E então a última pergunta. Então, quando o Conselho de Desenvolvimento Comunitário endossa um A&R, eles estão Eles estão apoiando a capacidade de construção do de cada um dos lotes, ou estão simplesmente apoiando outra coisa?
[Mike Cabral]: Não, apenas apoia que estes dois lotes cumpram o mínimo necessário para que a fachada seja considerada um lote de rua em Medford, mas não dá qualquer opinião ou determinação quanto à construtibilidade ou adequação do zoneamento do próprio lote. Essa é uma consideração separada que deve ser apresentada ao conselho de zoneamento para determinação. Obrigado.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: E Danielle, vejo suas mãos levantadas. Você vai responder a essa questão.
[Danielle Evans]: Sim, Daniel Evans, planejador sênior. Sim, eu só queria comentar que o Conselho de Desenvolvimento Comunitário é realmente obrigado a apoiá-lo. Se atender à fachada mínima, estiver de frente para estrada e tiver acesso razoável e adequado aos lotes, deverão ser averbados. Então, e até, você sabe, nós temos esse, você sabe, o conceito conceitual de onde estaria a pegada e onde estariam as vagas de estacionamento, mas eu não acho O desenvolvimento potencial estaria ligado a isso. Eles poderiam alterá-lo e também deveriam acrescentar que isso provavelmente ocorrerá no final do ano fiscal. Estamos reescrevendo o zoneamento e na mesa está definitivamente reduzindo os tamanhos mínimos dos lotes em todas as áreas para, pelo menos, alinhá-los mais com o ambiente construído existente. Parece bobo Não será possível dividir muito e construir sobre ele se esse for o padrão de desenvolvimento em todo o bairro, que provou não ser prejudicial. Isso não é algo que você precisa ter em mente, apenas informações gerais sobre o destino da cidade em relação ao tamanho dos lotes.
[Unidentified]: Obrigado.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Alguma pergunta adicional do conselho? Ok, passaremos aos comentários públicos. Se alguém na plateia quiser falar sobre isso, levante a mão no Zoom. Você pode enviar um e-mail para Dennis em dmcdougall em medford-ma.gov. D-M-A-C-D-O-U-G-A-L-L em medford-ma.gov.
[Mike Cabral]: Senhor Presidente, acrescente apenas que o cliente propôs habitações relativamente modestas aqui no lote, respondendo à pergunta do Sr. LaRue, então isso é em parte para diminuir um pouco da densidade aqui e deixar a grande pátio frontal, bem como um pátio traseiro de 20 pés. E de novo, com o nosso cliente nesse lote morando aqui, dando mais espaço para esse vizinho, a estrutura ficaria mais ou menos, eu acho, por aqui. Então também damos o buffer a esse vizinho. Portanto, não se acumula em nenhum dos seus vizinhos traseiros ou laterais.
[Unidentified]: Obrigado.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Não vi nenhuma das mãos de Dennis levantadas. Você recebeu alguma coisa pelo correio ou alguma coisa foi recebida antes da reunião?
[Denis MacDougall]: Não recebi nada antes da reunião nem nada na minha caixa de entrada.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado. O presidente aguarda uma moção.
[Mike Caldera]: Farei uma moção para encerrar a parte pública da audiência e iniciar a deliberação.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado Mike, temos um segundo? Segundo. Obrigado Maria. Jim Torani? Olá, Michael. Olá, embaixo do quarto. Olá Maria Lee. Olá, Jamie Thompson. Olá. O que vocês acham? Avançar.
[Andre Leroux]: Acho que essas variações são razoáveis. Eles não enfrentam nenhum contratempo. Na verdade, é apenas a área e a largura do lote. E dado o fato de que isso Historicamente foram dois lotes, acho que isso me dá muita confiança. Eu diria que em termos de dificuldades, concordo com o advogado que existe um aproveitamento máximo e melhor que atualmente não é possível alcançar dadas as atuais regras de zoneamento e que não vejo nenhum prejuízo para o bairro com isso.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, André. Vá em frente, Mike.
[Mike Caldera]: Sim. Então, filosoficamente, concordo principalmente com Andre. Em termos de lei e precedente, minhas preocupações são duplas. Então, antes da ANR, É apenas um lote grande que provavelmente foi fundido sob a doutrina de fusão ou algo assim. E ter um lote grande por si só não é uma dificuldade. E então com a ANR, o loteamento, agora o segundo lote, é não conforme, está abaixo dos requisitos dimensionais mínimos e é uma dificuldade autocriada. Portanto não é necessário subdividir o lote. É uma escolha, uma escolha feita sabendo que o lote não é edificável. Portanto, o maior e melhor aproveitamento sob a atual portaria de zoneamento deste novo lote subdividido não é nada. Essa é a minha preocupação. Acho que a portaria em si não pode ser a dificuldade. A cidade está explorando mudar a área. Mas pela portaria atual, que é a qual temos que tomar essa decisão, a intenção é que 5 mil seja a área mínima. o requerente criou muito menos do que isso. E sim, não havia alternativa de divisão para ter dois lotes conformes, mas é por isso que eles foram fundidos pela doutrina da fusão. Então, sim, não acho que atenda aos requisitos legais para conceder uma variação.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado Mike. Algum outro comentário do conselho? Questões? Bem. então eu Estou em um espaço semelhante ao Andre e posso pensar que é da perspectiva do bairro. Isto está de acordo com o uso do bairro, mas os requisitos de zoneamento existentes me desafiam. Está criando uma dificuldade que a divisão lhes permita à vontade. Concordo com o mais alto, onde procurava o mais alto e melhor uso.
[Unidentified]: Pero este me está desafiando.
[Andre Leroux]: Sim, André, vá em frente. Sim, quero dizer, apenas adicionando um pouco mais. Quero dizer, você sabe, Da minha perspectiva de trabalhar com diferentes comunidades em todo o estado, sei que em Massachusetts há uma grande variação na forma como os municípios gerem as variações e interpretam as dificuldades. É um padrão muito, muito elevado e se o tivéssemos, há algumas comunidades que não permitem quase nenhuma variação e há outras comunidades que permitem todos os tipos de variações dependendo de como você o interpreta. Acho que é assim, então o que quero dizer aqui é que temos um pouco de subjetividade que podemos, você sabe, usar. E eu acho que, com algum bom senso, acho que isso faz muito sentido, você sabe, interpretar isso como, uma dificuldade porque esse lote é muito diferente de todos os outros lotes do bairro. E acho que está essencialmente impedindo que uma casa seja construída onde deveria estar neste bairro. Então, para não atrapalhar, eu apoiaria essas variações.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, Andrés. Agora, a história dos lotes e tentar encontrar uma dificuldade nessa situação é a parte difícil. Você sabe, a história da propriedade, obviamente a intenção inicial da propriedade e potencialmente a intenção futura da propriedade é crescimento e desenvolvimento. A fusão dos lotes, Eu digo, você é melhor deste lado do que eu. Você consideraria a fusão dos lotes uma dificuldade? Porque essa não foi uma ação intencional por parte do proprietário.
[Mike Caldera]: Portanto, não conheço toda a história, mas a doutrina da fusão, Tem a ver com lotes que eram propriedade comum. Hum, e então, uh, não me lembro de cara a quantidade exata de tempo ou o que quer que tenha que passar antes que isso acontecesse, mas essencialmente, como eles estavam juntos ou separados, eles não eram, uh, edificáveis depois, você sabe, quaisquer mudanças de zoneamento foram aprovadas para definir os requisitos dimensionais, eles apenas se fundiram. E então, hum, Quero dizer, certamente há opiniões judiciais de que simplesmente esperar para construir e, de repente, tornar-se inconformado é em si uma dificuldade. Acho que foi isso que aconteceu no caso Raya v. North Reading Board of Appeals. Isso é 1976. Mas sim, quero dizer, eu entendo totalmente a perspectiva de Andre sobre isso. Há alguma subjetividade nessas decisões. Mas sim, acho que a jurisprudência mais próxima que conheço sobre essa questão específica é o caso Raya v. North Reading Board of Appeals.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: E não tivemos, até onde eu sei, não tivemos cartas de apoio ou de falta ou contra a comunidade. E não tivemos nenhum comentário público aqui. OK. Eu acho que é isso.
[Unidentified]: Fico feliz em fazer uma moção, a menos que Jim e Mary queiram expressar suas opiniões primeiro.
[Mary Lee]: Sim. Bem, tentei pesquisar no Google e tentar obter uma perspectiva visual, mas tudo estava embaçado. Eu não consegui ver nada. Estou inclinado a concordar realmente com o que Mike estava dizendo porque Você sabe, isso, originalmente esse enredo era inconforme e depois se conformou. Mas uma vez que eles fazem um pedido por causa dessa dificuldade, dificuldade criada por eles mesmos, e uma vez que, se for aprovado, fica inadimplente. Simplesmente não faz muito sentido. em termos de, para o benefício da comunidade. E também quando tentei dar uma olhada nessa imagem, não consegui ver no Google.
[Mike Cabral]: Senhor Presidente, seria útil aumentar novamente o teto? da imagem para mostrar onde a estrutura existente está localizada em relação à linha do lote, porque isso pode ajudar a explicar por que a estrutura existente está localizada no lote, onde está, se isso ajudaria Mary a entender conceitualmente os lotes, e onde está a estrutura existente em relação às linhas do lote.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Sim, posso procurar no Google Maps, Mary. Quer dizer, se você quiser, posso compartilhar minha tela se você precisar vê-la. Ou seja, está definitivamente alinhado com o restante das casas do bairro.
[Mike Cabral]: E então, Senhor Presidente, esta é a estrutura existente aqui que está sendo revertida. Então estando mais próximo dessa linha de lote aqui, dando a maior parte do recuo e espaço aberto do lote deste lado, claramente esse teria sido o segundo lote, por assim dizer, que foi proposto. na época em que esses lotes foram criados, novamente, havia 4.750 pés quadrados por lote aqui. Pode-se então ver a estrutura existente mais para este lado do lote, antecipando claramente em algum momento que esse terreno baldio teria sido construído, mas certamente não o foi naquele momento. como disse o conselho de administração, tornou-se propriedade comum naquela época. Em teoria, poderíamos ter tentado restaurá-los para os 4750 a 4750 existentes, mas agora estamos criando uma situação em que solicitamos uma variação adicional para o lote residencial existente. Então, tentar manter esse lote existente em conformidade com todos os requisitos dimensionais de zoneamento atuais, e isso é apenas deixar o Você sabe, a área do lote por aqui e a largura do lote, como o conselho sabe, e já falamos sobre isso antes, mas a largura do lote tende a ser um problema constante, quer você esteja lidando com uma única família ou duas famílias. E, novamente, isso realmente deixa uma escassez de 500 pés quadrados no lote recém-criado aqui. Espero que isso ajude a me orientar. Uh, o quadro onde está localizada a estrutura existente em relação ao tamanho total do lote.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Sim, sim, deixe-me compartilhar minha tela. Eu estou com ele. Mapas do Google aqui. Tudo bem.
[Mary Lee]: Seria ótimo. Então isso ajuda. Hum. Então, ok, acho que esse desfoque foi o que vi, o 1 à esquerda. Bem.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Então eles pegarão o bloco e depois o retirarão e isso terá 4.500 pés quadrados. Correto.
[Unidentified]: Bem obrigado.
[kCdGHg1OaMo_SPEAKER_21]: Jim, vá em frente. Sim, concordo com o André. Acho que uma casa ficaria bem naquele lote e complementaria o bairro e daria melhor aproveitamento ao terreno existente.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, Jim. Vá em frente, Maria.
[Mary Lee]: Quais serão então as ramificações? Talvez eu tenha perdido isso. Quais serão as ramificações do lote não conforme para um novo edifício de estrutura?
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Assim, a estrutura proposta no lote atende aos requisitos de recuo. Ao urbanista, Evans ressalta que, no futuro, se não os desenvolver, esses retrocessos e essas opções de desenvolvimento poderão mudar. Mas tal como nos parece hoje, o edifício seria. O cumprimento do zoneamento é a área e o lote que nos preocupam.
[Unidentified]: Bem.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Então é estritamente o tamanho do lote em metros quadrados e a largura do quintal da frente e a largura do lote, o lote novo. Tudo bem, alguma outra pergunta do conselho? Bem, o presidente está aguardando uma moção.
[Andre Leroux]: Movimento por movimento para aprovar variações de largura, tamanho e área do lote. Segundo.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado. Maria Lee. Olá. Sob a regra. Olá. Olá. Não. Jamie Thompson. Obrigado a todos. Dennis, você poderia orientá-los nas próximas etapas?
[Denis MacDougall]: Sinto muito, peço desculpas. Pensei ter ouvido algumas sirenes e estava ficando com um pouco de medo e então a luz da sala ao lado se apagou e sou o único aqui. Então, não vou mentir para você, realmente não ouvi o que aconteceu. Minha garganta estava rasgada porque fiquei um pouco assustado
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Uh, aprovamos, hum, as variações de sete mil dólares. Bem. Qual foi a votação?
[Denis MacDougall]: Ah, 41. Está tudo bem. E esse foi, hum, Mike. Bem. Obrigado. Eu entendo. Bem, essa é a realidade, eu acho. Eles acabaram de instalar essas novas luzes e os sensores estão muito, muito ativos, mas eu não deveria conseguir ligá-los no meu escritório. Por isso me desviei um pouco. Então, está tudo bem. Então, advogado Cabral, se você pudesse redigir uma decisão e me entregar, quanto antes eu receber, mais cedo poderei analisar e fazer tudo e podemos incluir isso. E então, como todos sabem, uma vez assinada a decisão e arquivada no cartório, Isso cria um período de recurso de 20 dias e, quando esse período de recurso de 20 dias terminar, eles poderão obter sua licença. Sim, desde que não haja recurso, devo dizer.
[Mike Cabral]: Isso servirá. Obrigado a todos. Obrigado.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Feliz ano novo. Feliz ano novo e obrigado pelo seu tempo. Temos outro caso, 612-614 Main Street.
[Denis MacDougall]: Exatamente. 612213 Main Street, processo número A-2024-28, o requerente e proprietário Keith Fallon converterá uma unidade comercial existente e estrutura com duas unidades residenciais adicionais em uma unidade residencial, criando uma estrutura residencial de três unidades em um distrito residencial geral. Não foi permitido pela Portaria de Zoneamento da Cidade de Medford, Capítulo 94, Tabela A, Tabela de Uso e Regulamentos de Estacionamento.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado, Dennis. Temos um representante para o requerente? Olá, meu nome é Keith Fallon. Eu sou o proprietário. Obrigado Keith. Avançar.
[SPEAKER_13]: Boa noite. Obrigado pelo seu tempo. Lamento que você tenha ficado até tão tarde. Portanto, este é um edifício existente para duas famílias com uma unidade comercial anexa. E estou solicitando autorização especial para transformar a unidade comercial em residencial. Está de acordo com as características do bairro. Existem muito poucos edifícios comerciais nesta área, se houver. Recebi cartas de apoio de meus dois vizinhos imediatos e peço sua consideração esta tarde para fazer isso.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado Keith. Quer que compartilhemos o conteúdo enviado para que você possa nos dar uma visão geral do estado atual da propriedade e o que planeja fazer com ela? Para começar com o plano do enredo.
[Unidentified]: Estamos lá?
[SPEAKER_13]: Portanto, se me permitem dizer algumas coisas, não estou propondo fazer quaisquer alterações no exterior do edifício. Eu sei que já é um desacordo existente. Não estou propondo alterar a área ocupada ou adicionar metragem quadrada adicional ao edifício existente. Apenas uma mudança de uso.
[Unidentified]: Ok, perfeito.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: O conselho tem alguma pergunta para o candidato? André, vá em frente.
[Andre Leroux]: Sim, Sr. Só de olhar para a vista da rua da propriedade, parece muito comercial. Você vai mudar o exterior? É um pouco estranho simplesmente transformá-lo em uma unidade residencial.
[SPEAKER_13]: Sim, também sou empreiteiro licenciado e comprei este edifício há 12 anos e estava em muito mau estado e renovei-o. Originalmente havia uma pizzaria lá e as duas unidades residenciais estavam em péssimas condições. Então a fachada que vocês veem, a fachada atual é algo que acrescentei ao prédio quando o renovei. E supondo que eu obtenha sua permissão para fazer essa mudança, espero que a unidade comercial existente seja convertida em residencial. Vou fazer com que combine melhor com a unidade residencial. Então essas janelas desaparecerão. São janelas de qualidade comercial. Terá uma aparência residencial, com certeza.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado. Mike, vá em frente.
[Mike Caldera]: Sim, Sr. Fallon, você mencionou cartas de apoio de dois vizinhos imediatos. Então, que vizinhos eram esses?
[SPEAKER_13]: Então se você olhar para o prédio, a propriedade à direita, os Oliveras, eles eram donos daquele prédio. O prédio deles é um pouco maior que o meu. E as pessoas por trás disso, acho que é Henry Street, 7 Henry Street e 6, acho que é 616 Main.
[Mike Caldera]: Oh, tudo bem. Eu entendo. Obrigado. Sim, me enganei porque acredito que a carta dos Oliveiras era do endereço alternativo deles. Então, está tudo bem.
[SPEAKER_13]: Desculpe, eles moram na Avenida do Governador. Sinto muito.
[Mike Caldera]: Oh, tudo bem. Então você só tem o número um da Avenida Governador e depois o número sete? Certo, sim. Bem. Tudo bem. Obrigado.
[SPEAKER_13]: Algumas coisas a serem observadas sobre este edifício é a construção das duas novas estações da linha verde. O da Lowell Street fica a menos de 800 metros a pé deste prédio, e o da Ball Square fica, acredito, a 0,58 milhas a pé.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Alguma outra pergunta do conselho?
[Andre Leroux]: Desculpe, apenas um pequeno acompanhamento da minha pergunta original. Estou tão perto da garagem. Uma parede em branco bem na frente da manteiga. Você pretende colocar janelas e.
[SPEAKER_13]: Aí sim, com certeza.
[Andre Leroux]: E também tem uma espécie de espaço no telhado, né? Ah, você sabe, é por isso. O espaço comercial neste momento vai ser utilizado?
[SPEAKER_13]: Não, não pretendo fazer nada lá. É um telhado plano. Se você quisesse subir, acho que teria que escolher uma variação, porque estaria adicionando metragem quadrada, então não estou propondo fazer isso. Eu estava pensando mais em um deck ou algo assim. Seria bom, mas não sei. É viável que esteja dentro das vendas atuais. Eu não tenho certeza.
[Andre Leroux]: Então meu entendimento é só para ter certeza de que se isso virasse uma unidade residencial, esse seria o primeiro andar. O segundo andar é uma unidade separada e o terceiro andar é uma unidade separada.
[Unidentified]: Correto?
[Andre Leroux]: Sim. Bom. Obrigado.
[SPEAKER_13]: Isso é o quanto eu sinto muito. Eu ia dizer apenas uma das outras coisas, e acho que nas conversas anteriores que vocês tiveram, é que isso aumenta o parque habitacional da cidade, aumenta a oferta de habitação, que é um dos objetivos, eu acho, da cidade e, em geral, da comunidade.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado. Alguma outra pergunta do conselho? Muito bem, passaremos para comentário público, se alguém do público quiser fazer alguma pergunta ou comentar sobre este projeto. nesta aplicação. Levante a mão no Zoom ou envie um e-mail para Dennis em medford-ma.gov. Vamos ver as mãos levantadas no zoom. Dennis, sei que recebemos essas duas cartas de apoio. Temos algo adicional que surgiu desde que começamos ou?
[Denis MacDougall]: Nada mais pôr do sol.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado Dennis, compartilhe o movimento.
[Mike Caldera]: Farei uma moção para encerrar a parte pública da audiência e iniciar a deliberação.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Uma canela, Mike. Runon. Bem, Jim. Maria Mar? Significar. Lagos Tride? Significar. Jim Taran? Significar. Caldeira militar?
[Unidentified]: Chance.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Jamie Thompson? Sim. Ok, o que o conselho de administração pensa sobre isso?
[Mike Caldera]: Mike, vá em frente. Sim, esta é uma parte da Main Street que não tem muito comércio. E nenhum padrão de dano substancial se aplica. É muito mais fácil para mim cumprir a variação. Então certamente não, acho que isso atende ao padrão de não preconceito substancial. Concordo com alguns dos comentários de Andre acima de que é uma configuração um pouco estranha, mas não, Não creio que essa configuração estranha por si só, especialmente com a mudança no uso, crie repentinamente um prejuízo substancial que não existia antes. Então, no geral, eu apoio.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado Mike. Vá em frente, André.
[Andre Leroux]: Obrigado, concordo com o que Mike diz. E vamos apenas acrescentar, você sabe, esses tipos de espaços de varejo no primeiro andar são realmente difíceis de fazer funcionar. E que, você sabe, ter um espaço comercial desocupado prejudica mais o bairro do que ter um espaço residencial ocupado.
[Unidentified]: Ótimo ponto.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Alguma outra ideia? Sim, concordo plenamente. Estas unidades comerciais de uso único obviamente têm sido, nós as vimos em edifícios residenciais sendo convertidos com bastante regularidade. Estas lojas de esquina no centro do bairro têm vindo lentamente a sair do mercado e as grandes cadeias e zonas comerciais substituíram-nas de forma bastante eficaz. Acho que isso é definitivamente uma melhoria para o prédio e para o bairro. O presidente aguarda uma moção para aprovar 6-12 a 6-14 Main Street.
[Mike Caldera]: Proponho aprovar a licença especial para a mudança de uso da rua principal 6-12 para 6-14.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado pelo esclarecimento, Mike. Temos um segundo? Segundo. Segundo. Obrigado. Mike Caldera? Sim. Andrew LaRue? Sim. Jim Guarani? Sim. Maria Lee?
[Mary Lee]: Chance.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: E Jamie Thompson? Sim. Obrigado Keith. Dennis, se você puder repassar as próximas etapas para Keith. Claro.
[Denis MacDougall]: Keith, é um pouco diferente. Então escreverei a decisão. E assim que terminar, ele irá para nosso consultor jurídico para revisão. E assim que terminarem, enviarei para eles assinarem. Depois de assinado, arquivarei na secretaria da cidade. Nessa altura avisarei quando for apresentado. Mas nesse ponto há um período de recurso de 20 dias. Quando alguém decide recorrer, ou seja, uma vez encerrado aquele período recursal sem recursos. E você pode desmontar seu prédio legal.
[SPEAKER_13]: Muito obrigado pelo seu tempo, pessoal. Eu realmente aprecio isso. Obrigado, Dennis.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado. Hum. Continuando com atualizações administrativas. Temos alguns minutos? Acho que não temos minutos.
[Denis MacDougall]: Não, não temos minutos. Estou trabalhando neles, mas pretendia fazer isso enquanto estava aqui, mas basicamente era o único aqui, bem, não sou o único aqui, mas tínhamos poucos funcionários e. Passei muito tempo falando ao telefone. Estou entregando os telefones. Eu deveria dizer. Não, vou te dar algumas coisas no final da próxima reunião. Nenhuma outra atualização minha sobre nada. Temos alguns projetos que estão em preparação para serem aprovados no próximo mês, então já temos alguns deles. Isso surgiu ontem, então estou avisando a todos, caso apareça vocês digam, caramba, eu não sabia disso porque com certeza não sabia disso, que qualquer estrutura com água com mais de 60 centímetros de profundidade, incluindo uma banheira de hidromassagem, é na verdade considerada uma piscina no estado de Massachusetts. Então tem alguém que tem banheira de hidromassagem, basicamente, o que significa que também tem que seguir os recuos das piscinas, que são de um metro e oitenta. Então é justo, surgiu e fiquei muito surpreso e conversei com o departamento de construção e repassamos. Então é mais como, você sabe, eu faço isso há 12, 11, 12 anos e nunca tinha ouvido falar disso antes. Então é mais um pequeno fato que, Sentados, era como se tivéssemos comprado um no quintal ou no deck ou se alguém tivesse construído um. Não quero entrar em muitos detalhes antes, mas basicamente há uma banheira de hidromassagem que fica em um quintal que é bem pequeno e, portanto, está dentro do revés e ninguém sabia disso até muitos e muitos anos depois do fato.
[Unidentified]: É bom saber.
[Denis MacDougall]: É apenas uma coisinha interessante. Fiquei com vontade de passar, porque tinha que ir, no começo passei pelo da cidade. Ele simplesmente lista grupos. Não inclui jacuzzis. E então fui para o código do estado, e ele realmente faz a mesma coisa com os dois pés. E não é, então basicamente é tudo menos uma piscina infantil, é segurança na água.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Sim.
[Denis MacDougall]: Água, sim.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Temos algum novo negócio? Algum artigo para mais alguém? Muito bom, obrigado pessoal. Sei que isso provavelmente demorou mais do que o esperado, mas obrigado pela sua paciência e tempo neste 1.
[Mike Caldera]: Estou muito animado.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Obrigado. Micro. Temos um segundo? Maria.
[Mary Lee]: Hola André.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Olá Jim. Olá Mike. Olá, Jamie. Olá, obrigado a todos. Feliz ano novo. Feliz ano novo.